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Coluna de Rodrigo Karpat

A legalidade da locação por diária nos condomínios residenciais


Postada em 03/02/2020 às 11:28
Por Rodrigo Karpat*

Divulgação

Recentemente tem surgido no mercado sites especializados em locação de imóveis por diárias, o que vem trazendo problemas aos condomínios estritamente residenciais.


Se por um lado o condômino pode dispor de sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe é assistido por força do art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito.


Tal limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (art. 1.277 e 1.336, IV, do CC). Há que se levar em conta ainda a teoria da pluralidade dos direitos, que é a limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daqueles condôminos diante do direito individual.


É lícito ao proprietário emprestar sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio ou estiver desviando sua finalidade.


Desta forma, a locação por meio de um site comercial por si só não infringe a lei de locações. O que desobedece a legislação e a convenção do condomínio no caso em questão é, ressalto, a mudança de finalidade da edificação.


Cabe destacar que é dever de todo condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação (art. 1.336,IV, do CC) e locar o bem por dia é característica dos meios de hospedagem.


Temos os defensores desta modalidade de locação por sites especializados por diárias, que afirmam que na lei de locações existe a possibilidade de firmar negócio por temporada pelo prazo de até 90 dias.


É certo que a locação por temporada, com respaldo na lei, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo, porém a prática constante, somada à necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas e piscina) e os serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza e serviços em geral) desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem.


Vale ressaltar que o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do senador Angelo Coronel, que se encontra desde 17 de dezembro de 2019 na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, traz texto mais acertado, pois coloca o condomínio como operador das suas necessidades, uma vez que somente com a alteração da convenção é permitido a locação por aplicativo.


Há quem pense, entretanto, de forma contrária, como o voto do ministro Luís Felipe Salomão, decisão monocrática, em 28 de maio de 2019, cujo julgamento encontra-se pendente, com pedido de vista do ministro Raul Araújo.


O tema é bastante controvertido, mas necessário de ser regulamentado o quanto antes, pois a sociedade necessita de uma organização para essa prática, já costumeira.


*Rodrigo Karpat é advogado especialista em direito imobiliário e condominial e colunista da Revista Área Comum



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