Como condomínios devem se comportar em relação ao Airbnb?

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Por Amanda Lobão*

A utilização de meios tecnologicos no ramo imobiliário já está consolidada mundo afora. Miami (Estados Unidos) não é a única cidade que está comprando briga com o Airbnb e sites similares. As autoridades de Nova York (Estados Unidos), Paris (França) e Amsterdã (Holanda) já interferiram na atuação das empresas. Em Miami Beach, a justificativa da administração local é que o aluguel de curto prazo incentiva a vinda de turistas problemáticos (festas barulhentas, uso de drogas ilícitas, lixo fora do lugar, por exemplo) e a locação temporária é prevista na lei com o mínimo de 6 meses e 1 dia.  Cidades como Barcelona (Espanha), Berlim (Alemanha), e Boca Raton (na Florida, nos Estados Unidos) proibiram o aplicativo, sob o argumento de que ele pode minar setores já estabelecidos da economia, como a rede hoteleira.

Em realidade, a situação permeia questões muito mais práticas do que ideológicas. No Brasil, a locação por temporada se dá para o fim de residência temporária com delimitação de prazo máximo de 90 dias e diferencia-se do serviço de hospedagem.

Os maiores desconfortos dentro dos condomínios residenciais com unidades veiculadas pelo Airbnb se dão pela alta rotatividade dos usuários que fragilizam a segurança e o sossego dessas habitações. E, não podemos esquecer, há avaliações de acomodações no Airbnb que citam a independência que traz o local escolhido pelo uso com exclusividade e pontuações, ao menos anteriormente, quando eram fornecidos serviços de alimentação, como café da manhã e almoço.

Temos em São Paulo o exemplo de Ubatuba, que em 2017 aprovou uma lei regulamentadora das hospedagens Cama e Café e Residenciais por Temporada no Município, reconhecendo a hospedagem turística, corporativa ou temporária nas unidades habitacionais unifamiliares e plurifamiliares em residências com mais de três acomodações com leitos disponíveis, sem a necessidade de anfitrião morador.

Essa lei foi revogada no final de 2018, com menos de um ano de vigência, diante da impossibilidade do aumento das demandas das coletas de lixo e a sobrecarga do sistema de esgoto gerados em períodos de alta temporada, sem haver a proporcionalização contributiva por parte dos locadores sobre tais serviços adicionais. E esse impacto é um dado importante para a permissão ou proibição do Aibnb especialmente em localidades e bairros planejados para fins residenciais. Em um imóvel no qual normalmente residiria uma família de três pessoas são colocadas beliches e usados colchões, passando a ser usado para abrigar temporariamente mais que o dobro.

Também em 2017, Caldas Novas regulamentou a disponibilização de imóveis residenciais como meios de hospedagem em caráter remunerado. A iniciativa se deu de forma pioneira.

Pela lei de Caldas Novas, a exploração de imóveis residenciais com caráter remunerado em condomínios deverá respeitar expressa autorização da convenção condominial, obrigando o ofertante do imóvel nos sites e aplicativos a interessante obrigação: disponibilizar em local visível no imóvel as regras internas de utilização e convivência, como regimento interno e convenção, sob pena de multa pelo poder público e obrigando os condomínios a auxiliarem na fiscalização do respeito às normas do Código Civil.

Mas e então, os condomínios podem proibir a locação de imóveis através de plataformas como o Airbnb?

Encontramos, nas discussões teóricias, duas situações que contrapõem interesses: (i) na primeira, questiona-se se o interesse da maioria que quer proibir a disponibilidade de unidades no seu condomínio via Aibnb pode prevalecer sobre o interesse individual de quem quer disponibilizar o seu imóvel na plataforma, enquanto também há que se olhar pela ótica (ii) da possibilidade de restringir o magno direito à propriedade, elevado à garantia fundamental, ou se se trata de apenas um jogo de palavras para manter uma opinião considerando que o mesmo artigo prevê o direito à segurança? O direito à propriedade é uma cláusula pétrea, ou seja, é uma determinação constitucional rígida e permanente, insuscetível de ser objeto de qualquer deliberação tendente a abolir, ainda que por emenda à Constituição, tal garantia.

Os Tribunais Estaduais divergem a respeito da conclusão, levando as demandas ao Superior Tribunal de Justiça, com julgamento em trâmite e voto proferido pelo ministro Luis Felipe Salomão até o presente momento. Para ele, a vedação dessa prática pela convenção fere o direito à propriedade, de modo que normas restritivas impostas pelo condomínio deverão ser analisadas de acordo com a razoabilidade e proporcionalidade, para não ferir o direito real do proprietário. O relator ressalvou que “o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento — como o cadastramento de pessoas na portaria —, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários”.

Com o julgamento suspenso, resta saber como devem se comportar os condomínios para evitar futuras indenizações a proprietário que tiveram seus imóveis indisponibilizados, mesmo que por assembleias proibitivas. Explico: mesmo que a assembleia tenha proibido a disponibilização de unidades de seu condomínio na plataforma do Airbnb, o condomínio não está protegido de precisar indenizar o proprietário que deixou de ganhar por locações. A única forma segura de afastar a indenização é uma declaração judicial permitindo a proibição. Isso se dá especialmente porque não há decisão com efeitos gerais estabelecendo como devemos nos comportar a respeito desta situação.

*Amanda Lobão Torres é professora de Direito Imobiliário e Condominial na Escola Superior de Advocacia, Abrascond (Associação Brasileira de Síndicos Profissionais de Condomínios) e BrBrasis.

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