Condôminos inadimplentes podem ser proibidos de utilizar as área comuns do condomínio?

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Por Caio César Maleski Pereira e Igor Henrique Delgado Rodrigues*

Quando falamos em condomínio, uma das questões mais discutidas recentemente é a possibilidade de condôminos inadimplentes poderem ou não usufruir das áreas comuns de seus condomínios.

Segundo a Revista Exame, em 2018, a inadimplência em condomínios aumentou 162% em São Paulo. De acordo com o SPC (Serviço de Proteção ao Crédito), o número de pessoas endividadas no Brasil equivale a população da Itália, chegando a 63,4 milhões em julho, resultado da piora na expectativa em relação à economia brasileira.

Recentemente, em maio, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) declarou como ilícita a prática de privar condôminos inadimplentes do uso de áreas comuns de lazer. O órgão apontou que isso seria uma dupla punição, uma vez que o Código Civil já estabelece penalidades ao condômino que não cumpre com as obrigações condominiais, sendo passível de cobrança judicial, penhora de bens e até mesmo a perda do imóvel.

O Código Civil prevê ainda a proteção da convivência coletiva como função social da propriedade, não permitindo a privação do condômino inadimplente às áreas comuns.

No caso específico que foi julgado, os moradores estavam com atraso no pagamento das taxas condominiais desde 1998 e a dívida passava dos R$ 2 milhões. Após uma alteração no regulamento interno do condomínio, eles foram proibidos de frequentar as áreas comuns do prédio, tais como piscina e playground, e entraram na Justiça.

O Ministro do STJ e relator do processo, Luis Felipe Salomão, se manifestou: “O próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e seus dependentes”.

Assim, tal decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça pode ser utilizada como um importante precedente a ser aplicado a casos semelhantes, trazendo mais segurança aos moradores e garantindo seu direito a usufruir das áreas comuns de seus condomínios.

*Caio César Maleski Pereira e Igor Henrique Delgado Rodrigues são advogados especialistas em Direito Condominial da Maleski & Rodrigues

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