Coronavírus: fechamento de áreas comuns e cancelamento de assembleias

Coluna de Rodrigo Karpat

Diante do colapso ocasionado pela Covid-19, o coronavírus, em âmbito mundial, os condomínios têm sido orientados por gestores, advogados e especialistas da área médica para suspenderem as assembleias com o fim de impedir qualquer tipo de aglomeração.

Se caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação do vírus, chegaremos a um momento em que as cidades começarão a ficar em quarentena com restrição de circulação, sendo impossível a realização de assembleias. Com a isso a vida condominial ficará prejudicada.

Diante desta situação, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?

Entendo que os síndicos têm poderes executivos para que em situações extremas como a que estamos vivendo, tome medidas igualmente extremas, mesmo sem a realização de assembleia.

Cancelamento das assembleias e mandato do síndico

O término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado, uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva. Logicamente que a orientação técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato, mas em casos extremos, como o que estamos vivendo agora com a pandemia do Covid-19, a situação pode temporariamente mudar.

Precisamos considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio. Neste caso o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição. Certamente que pode haver prejuízo com esta medida, tais como falta de representatividade para representar o condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras.

Neste sentido, o imortal J. Nascimento Franco já dizia: “Quando termina o prazo do mandato do síndico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o anterior continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho fiscal, que deverá convocar logo uma assembleia para eleger nova administração”.

Nas situações acima destacadas, entendo que os atos praticados necessariamente devam ser ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.

E ainda, se utilizando de analogia ao Condomínio Voluntário, temos no Art. 1.324 do Código Civil, que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Conclusão
É óbvio que em término de mandato, um novo síndico deve ser eleito. Porém a situação do Covid-19 altera a realidade fática da situação, assim como, neste mesmo sentido, o síndico fica atrelado às decisões assembleares, as determinações da convenção, regimento interno e as leis, e também, por óbvio, diante da situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem poderes para desempenhar função executiva, para agir em nome da sua comunidade e fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o mundo.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em direito imobiliário e condominial e colunista da Revista Área Comum.

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