Por que ficou tão complexa a administração condominial?

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Por Gabriel Karpat*

Não é fácil decifrar com clareza os motivos que transformaram a administração condominial numa tarefa bastante complexa. Considerada uma matéria de simples execução, ela passou a exigir de quem a abraçasse conhecimento específico e bastante preparo, o que agora requer profissionais e, por vezes, especialistas nesse tipo de atuação.

Trata-se de uma migração que, apesar de lenta e gradual, aconteceu de maneira irreversível e implacável, sem brechas ou atenuantes. Assim é hoje, quando exclui qualquer possibilidade de informalidade ou desconhecimento técnico, sob risco de descumprimento das normas estabelecidas como padrão, bem como de suas consequências.

Não é sem razão que os condomínios são equiparados a empresas em suas responsabilidades, gerando multas pesadíssimas em caso de descumprimento de diversas normas que os norteiam. Tanto é assim que a questão tributária e fiscal está incorporada à administração, hoje já com o e-Social e com a Escrituração Fiscal Digital (em fase final de implementação). Essas tarefas, em parte ainda que de responsabilidade dos síndicos, foram supridas pelas administradoras condominiais, que também tiveram que se adaptar para agregá-las.

Outro fator que explica a complexidade na tarefa de administração do condomínio está diretamente relacionado à grave crise no setor de segurança pública. A violência urbana trouxe nas décadas passadas para dentro dos antes tranquilos conjuntos residenciais insegurança e temor. Ocorrências de menor e também de maior gravidade tornaram-se frequentes. A situação fez com que o controle dos frequentadores das edificações e seus perímetros com sistemas eficazes e de fácil operação fosse uma preocupação a mais agregada às demandas cotidianas.

O fato é que, sem minimizar as demais razões, nada impactou tanto o exercício da gestão da propriedade em comum como a incorporação de utilidades e serviços no cotidiano dessas minis coletividades chamadas condomínios. E, junto com esses serviços, vieram novas preocupações e responsabilidades.

Gradativamente, o síndico foi transformado de simples gestor de pessoas e valores para um verdadeiro guardião e depositário de um complexo estrutural que envolve áreas, bens e usuários. A ele, imputou-se a responsabilidade por ação ou omissão de uma ocorrência indesejável. Claro, é bem verdade que isso sempre foi incumbência do síndico, mas agora amplificado por essas novas inclusões.

Além de ter a gestão intensificada por essas novas incumbências, o desenvolvimento da tecnologia e o surgimento de novos meios de comunicação tornaram pleno o conhecimento, por parte dos moradores, sobre cada passo de sua atuação. Hoje, quase que simultaneamente, todas as decisões por ele tomadas, bem como as rotinas estabelecidas em sua administração, são divulgadas ou disponibilizadas nos sites, aplicativos, painéis eletrônicos e redes sociais do condomínio, tornando público cada uma de suas ações. Isso, sem deixar de citar os inúmeros grupos em aplicativos de mensagens, ora em favor, ora contra a sua gestão.

Todas as mudanças acima já explicariam bastante o motivo de a atividade de gestão condominial ter se tornado tão complexa. Contudo, as explicações vão além. Nesse sentido, é preciso lembrar que a modernidade trouxe novos meios de convivência assegurados por lei, não apenas na forma do uso do imóvel, com o aplicativo Airbnb ou, Time Shering, por exemplo, como também no convívio com animais domésticos, na acessibilidade, com possibilidade e condição de alcance para utilização, com segurança e autonomia, de pessoas com alguma deficiência. São pontos inimagináveis uma década atrás.

Aqueles que operam no segmento condominial, como síndicos, administradores, fornecedores ou prestadores de serviços devem estar muito atentos para essa rápida e irreversível transformação. Precisam estar cientes que ferramentas tecnológicas auxiliam, mas não substituem as ações e análises que facilitam o entendimento necessário para essa renovação.

Uma das principais características do atual momento é a tomada de consciência das responsabilidades que o cargo impõe perante sua complexidade, tão essencial quanto a necessidade de preparo para o atendimento de todas as normas legais e morais visando ao exercício do cargo de forma eficaz e segura.


*Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH 

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